「コンテナを1本買えば、あとは毎月お金が入る」「利回り10%超」。トランクルーム投資やコンテナ投資は、手間のかからない不労所得として紹介されることがあります。

この記事では、トランクルームの市場規模と稼働率の公表データ、国土交通省が示しているコンテナの扱い、借り上げ（サブリース）の約束のリスクを確認したうえで、千葉市の屋外型トランクルーム41店の空き部屋を自分で数え、1,000万円のお店の手残りを試算しました（2026年9月19日時点）。特定の会社や商品をすすめる記事でも、名指しで批判する記事でもありません。公表された数字と公的機関の資料だけを扱います。

先に結論:ウワサと現実の対照表

ウワサ	検証結果
「トランクルームは伸びている市場」	本当。市場規模は2026年に930億円、17年連続の成長（キュラーズ調べ）。店舗数は16,000店を超え、ファミレス（9,525店）より多い
「利回り12〜36%」	事業者サイトの計算例にある数字。部屋が埋まっていることが前提になっている
「人気だからすぐ埋まる」	大手エリアリンク（ハローストレージ）の2026年8月の稼働率は、既存物件86.52%に対し新規49.49%。新しいお店は半分近くが空いている
「コンテナを置くだけ」	国交省は、倉庫として継続的に使うコンテナを建築物と扱う。建築確認・基礎が必要で、住居専用地域の多くでは原則置けない
「借り上げだから空室でも安心」	約束を守るのは借り上げる会社。アパートの借り上げでは賃料減額をめぐるトラブルが起きていると国交省・消費者庁が注意喚起

そもそも:トランクルームとトランクルーム投資

トランクルームは、家に入りきらない荷物をしまっておくための小さな貸し部屋です。大きく分けて、ビルの中を区切った屋内型と、空き地にコンテナを置いて中を区切る屋外型があります。

キュラーズの「トランクルーム市場調査」（2026年7月発表・調査期間2026年1〜3月）によると、市場は次のとおりです。

項目	数字
市場規模（2026年）	930億円（前年855億円・調査開始以来17年連続の成長）
全国の店舗数	16,000店舗超（ファミリーレストラン9,525店舗を上回る）
全国の延べ室数	670,897室
うち屋内型の市場規模	519億円

伸びている理由の1つとして、同じ発表は「着工新設住宅の一戸当たり平均床面積が、1999年の97.5㎡から2024年度には77㎡まで約20㎡縮小した」という国土交通省の統計を挙げています。20㎡は畳にすると約12枚ぶんです。

トランクルームで「投資」をする方法は、おおむね2つです。

1. 土地とお金を出してお店ごと作る（自分の土地、または借りた土地にコンテナを設置する）
2. コンテナを1本単位で買い、運営会社に貸す（借り上げ・リースバック）。事業者サイトには「1本約160万円から」といった案内があり、運営会社が毎月決まった額を払う形が多い

検証①:広告の利回りは何%か

事業者サイトの案内や計算例には、「投資金額の12%が年間賃料」「表面利回り36%」といった数字が並びます（2026年9月19日確認）。利回りは、入れたお金に対して1年でどれだけ返ってくるかの割合です。1万円を貸して毎年1,200円返ってくれば12%です。

ただし、こうした数字は部屋がほとんど埋まっていることを前提にした計算であることが多く、実際にどれだけ埋まるかで結果が大きく変わります。

検証②:部屋は本当に埋まるのか——大手の稼働率

屋外型トランクルーム「ハローストレージ」を運営する上場企業エリアリンクは、毎月の稼働状況を開示しています。2026年8月度の月次実績は次のとおりです。

項目	2026年8月末
総室数	136,723室
稼働室数	107,311室
稼働率（全体）	78.49%
既存物件の稼働率	86.52%
新規の稼働率	49.49%

全体では10部屋中8部屋ほどが埋まっていますが、新しいお店は半分近くが空いています。お店は開いてから知られるまでに時間がかかるためです。コンテナを買って始める投資は、多くの場合「新しいお店」からのスタートになります。

検証③:千葉市の屋外型41店の空き部屋を数えた

公表値の傾向を自分の目でも確かめるため、2026年9月19日に、ハローストレージ公式サイトの千葉市のページに掲載されている屋外型トランクルーム41店（バイク専用・物置タイプを除く）について、各店舗ページで今すぐ申し込める部屋の数と月額使用料を数えました。店舗の開店時期は、サイト上の募集開始日で分けています。

お店のグループ	店舗数	申し込める部屋（1店あたり平均）
募集開始から2年以内	3店	約7.3室
2年以上10年未満	13店	約2.6室
10年以上	25店	約3.7室
申し込める部屋がゼロ	8店	—

各店の部屋の総数はサイトに出ていないため、稼働率そのものは計算できません。お店の大きさもバラバラなので目安ですが、開いて間もないお店ほど空き部屋が多い傾向は、エリアリンクの公表値（新規49.49%）と同じ向きでした。一方で、41店中8店は申し込める部屋がゼロで、場所によっては満室になることも確かめられました。

月額使用料（各店の広さ別の中央値を、さらに店どうしで並べた中央値）は次のとおりです。

広さ	掲載のあった店	月額使用料の中央値
1.5帖	19店	8,700円
2帖（畳2枚ぶん）	21店	10,600円
2.7帖	14店	14,900円
4帖	10店	20,000円

※空いている部屋の表示価格で、キャンペーン割引前の金額です。管理費などは含みません。

置く前に知っておく話:コンテナは「建物」になる

国土交通省は、「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」（2004年12月6日・国住指第2174号）で、倉庫として設置し継続的に使用する、随時かつ任意に移動できないコンテナは、建築基準法第2条第1号の建築物に該当すると示しています。さらに2014年12月26日の通知（国住安第5号）で違反対策の徹底を求め、新たにコンテナを利用した建築物を設置する場合には建築確認申請が必要であることを周知するよう求めました。

同じ通知の資料には、主な違反の例として次が挙げられています。

• 適切な基礎が設けられていない／コンテナと基礎が適切に緊結されていない（建築基準法第20条）
• コンテナを利用した貸し倉庫を、第一種・第二種低層住居専用地域や第一種中高層住居専用地域に建築している（第48条）

横浜市の是正事例として、第1種低層住居専用地域にコンテナを2段積みしたレンタルボックスに除却命令と使用禁止命令が出され、設置者が撤去した例も紹介されています。なお1989年の建設省通達では、コンテナを使ったカラオケルームも建築物に該当するとされていました。

「空き地があるから置ける」とは限りません。買う前・建てる前に「建築確認は取っていますか」と確認することが、いちばん簡単な自衛策です。

借り上げの約束は、いつまで続くのか

コンテナを買って運営会社に貸す形では、空室でも毎月決まった額が払われる約束が売りになります。ただ、その約束を守るのは借り上げる会社です。会社が払えなくなれば、約束も止まります。

国土交通省は消費者庁と連携し、2018年3月27日に「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」を公表しました。アパートなどを一括で借り上げるサブリースでは「賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています」としています。対象はアパートの話ですが、「借り上げる会社の約束に収入を預ける」点はコンテナの借り上げも同じです。

実際にトラブルになった例もあります。2021年には、東京都内のトランクルーム会社の元営業部長が、コンテナの購入で配当が得られるとして架空の取引を持ちかけ、約100人が8億円以上を出したとして、被害者が集団提訴したと報じられました（2021年6月・報道）。報道によると、同じコンテナを複数の投資家に売る手口で、被害者には約3年間、毎月お金が振り込まれていたといいます。

毎月の入金は、取引が本物である証拠になりません。確認したいのは次の3点です。

チェック	理由
買うコンテナの番号と設置場所を、自分の目で確かめる	写真だけでは、自分の持ち物かどうか分からない
建築確認を取った場所か	違反なら撤去を命じられることがある
会社が払えなくなった時の扱いが契約書に書いてあるか	借り上げ額の見直しや解約の条件は契約で決まる

検証④:手元にいくら残るのか——1,000万円のお店の試算

トランクルーム運営会社のコラムに、屋外型の初期費用の目安を1,000万円前後とし、「年間家賃収入360万円・運営経費（管理費・電気代・清掃費）72万円・土地賃料120万円」で実質利回り16.8%（年168万円）とする計算例がありました。計算例には稼働率が書かれていないため、ここでは全室が埋まった状態の家賃とみなし、エリアリンクの新規店の稼働率49.49%を当てはめ直しました（自前の試算）。

項目	金額
全室が埋まった場合の家賃	+360万円
空き部屋のぶん（新規店の稼働率49.49%で計算）	−182万円
管理費・電気代・清掃費	−72万円
土地を借りる代	−120万円
1年目の手残り	約−14万円

同じ計算に既存店の稼働率86.52%を当てはめると、家賃は約311.5万円、手残りは年約120万円（1,000万円に対して約12%）になります。月にすると約10万円です。差がつくのは、部屋がどれだけ埋まるかだけです。埋まるまでの期間に耐えられるか、埋まる場所を選べるかで結果が決まります。

なお、この試算には建築確認や基礎工事の費用、固定資産税、借入の利息、コンテナの修繕は含めていません。

判定:ウワサ格付けは「Bランク」

動画「ずんだ検証ラボ」恒例のウワサ格付け（5項目×5点・高いほど始める人に有利）では、**Bランク（13点）**としました。

項目	点数	理由
再現性	2	新しいお店は稼働率49.49%からのスタート。埋まるかどうかは場所しだい
稼げる額	3	既存店並みに埋まれば、1,000万円で年約120万円
始めやすさ	2	数百万〜1,000万円規模のお金、建築確認、置ける場所の制限がある
リスク	2	1年目は赤字の試算。借り上げの約束は会社しだいで、架空販売の事件も起きている
手間	4	運営は会社に任せられる。人が住まないぶんアパートより手はかからない

伸びている市場で、埋まったお店は安定して家賃を生みます。ただし「置けばすぐ埋まる」「借り上げだから安心」は前提つきの話です。箱を買う前に、置く場所と約束する相手を確かめることが、この投資の中身です。

これから:お店が増えるほど、取り合いも強くなる

エリアリンクは2026年度に18,000室の出店を計画しており、8月までに13,684室を出店しています。借りる人は増えていますが、お店も増えています。新しいお店が埋まるまでの時間や、近くにできたお店との値下げ競争は、これから強くなるかもしれません。

よくある質問

Q. 借り上げ（サブリース）なら空室リスクはない?

A. 空室のリスクを会社が引き受ける代わりに、収入は会社の約束しだいになります。借り上げ額の見直しや解約の条件は契約で決まるので、契約書で確認してください。アパートの借り上げについては「サブリースの家賃保証」の検証で詳しく扱っています。

Q. 自分の空き地にコンテナを置けば始められる?

A. 倉庫として継続的に使うコンテナは建築物の扱いになり、建築確認と基礎が必要です。第一種・第二種低層住居専用地域などでは原則として置けません。まず役所（特定行政庁）に確認するのが確実です。

Q. ほかの「置いておくだけ」系の投資は?

A. 設備を置いて収入を得る形は、コインランドリー投資や自動販売機の副業でも検証しています。どれも「どこに置くか」で結果が大きく変わる点は共通です。

というわけで——トランクルーム投資は「場所」と「相手」を買う投資

トランクルームの市場は本当に伸びていて、埋まったお店は家賃を生み続けます。一方で、新しいお店は半分近くが空いた状態から始まり、コンテナは建物として扱われ、借り上げの約束は会社の体力に左右されます。広告の利回りを見る前に、稼働率・建築確認・契約書の3つを確かめる。それだけで、判断の材料はかなりそろいます。

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この記事の主な参照データ:キュラーズ「トランクルーム市場、2008年比3倍超の930億円へ拡大 17年連続成長」（2026年7月14日・https://www.quraz.com/info/pr/20260714.aspx）／エリアリンク「2026年8月度 月次実績」（2026年9月7日発表・財経新聞 https://www.zaikei.co.jp/article/20260907/868866.html ほか）／国土交通省「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000058.html）・「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」（2014年12月26日・国住安第5号・https://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf）／国土交通省・消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」（2018年3月27日・https://www.mlit.go.jp/common/001227542.pdf／https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/）／トランクルーム投資の集団提訴に関する報道（健美家 2021年7月13日・https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/diversion/4797.html、楽待 https://www.rakumachi.jp/news/column/288829）／利回りの計算例はトランクルーム運営会社・販売会社の公開ページ（2026年9月19日確認）／千葉市の屋外型41店の空き部屋・使用料はハローストレージ公式サイト（https://www.hello-storage.com/chiba/chibashi/）の掲載内容を2026年9月19日に数えた自前の集計