「空いている土地をコインパーキングにすれば、機械が勝手に集金してくれる。寝ていても家賃が入る不労所得」

土地活用の広告や、親から土地・空き家を相続した人の相談でよく出てくる話です。建物を建てないので始めやすく、やめたい時は空き地に戻せる。たしかに魅力はあります。

では実際、1台の駐車場は月いくら稼いで、土地の持ち主の手元にはいくら残るのか。業界最大手タイムズを運営するパーク24の決算、東京都の物価統計、総務省の固定資産税の仕組みを使って、郊外の30坪(約100㎡)・6台の土地を例に計算しました。

なお、この記事は自分の土地で「コインパーキング経営」をする話です。自宅の駐車スペースをアプリで貸す「駐車場シェア」は、駐車場シェアの検証記事で扱っています。

先に結論:ウワサと現実の対照表

ウワサ	検証結果
「1台で大きく稼げる」	タイムズの国内駐車場は、売上を台数で割ると1台あたり月約1.9万円(1日約630円)
「一括借り上げなら寝ていても家賃が入る」	本当。機械も会社もちで、手間はほぼゼロ。ただし家賃は会社の見積もりしだいで、減額や途中解約の条項がある
「自分で運営すれば売上は全部自分のもの」	6台で約190万〜240万円の初期費用と、月1万〜2万円の運営費が自分もち
「家を壊して駐車場にすれば得」	住宅用地特例が外れ、固定資産税は最大4.2倍(評価額1,000万円の例で年約3.3万円→約11.9万円)
「手元にはいくら残る?」	30坪・6台を1台月1万円で一括で貸した場合、税金を引いて月約4万円(1台約6,700円)。家の解体費は含まない

そもそも:コインパーキングとは何か

コインパーキングは、車を停めた時間に応じて料金をもらう「時間貸し駐車場」のことです。精算機と、車を出られなくするロック板(フラップ板)などの機械で、24時間無人で運営されます。

業界最大手の「タイムズ」は、パーク24が1991年12月に東京都台東区上野で運用を始めたのが1号です。2025年10月末時点で、タイムズパーキングは全国に19,679件・697,375台あります(パーク24 2025年10月期 決算短信)。

土地の持ち主から見た主なやり方は3つです。

やり方	中身	お金の入り方	初期費用
一括借り上げ	駐車場会社に土地を丸ごと貸す。機械の設置・運営は会社	毎月決まった家賃(賃料)	原則なし
自主管理	自分で機械を買い、自分で運営する	売上から経費を引いた残り全部	数百万円
管理委託	機械は自分で用意し、運営を会社に任せる	売上から経費と委託料を引いた残り	数百万円

アパートやビルと違って建物がないため、土地を売りたい時や家を建てたい時に空き地へ戻しやすいのが、コインパーキングの一番の強みです。

検証①:駐車場は1台でいくら稼ぐのか

まず料金の水準です。総務省の小売物価統計調査をもとにした東京都「東京の物価」によると、2026年7月の東京都区部の平均は次のとおりでした。

項目	東京都区部の平均(2026年7月)
駐車料金(1時間)	738円
車庫借料(月ぎめ・1か月)	27,549円

月ぎめの27,549円を時間貸しの料金に直すと、27,549円 ÷ 738円 = 約37時間。1日あたり1時間ちょっと埋まれば、同じ場所を月ぎめで貸すより売上が大きくなる計算です。駅の近くなど需要の強い場所なら、十分に届く数字です。

では、実際の駐車場は平均でいくら稼いでいるのか。タイムズを含むパーク24の「駐車場事業国内」の数字で割ってみました。

[パーク24 駐車場事業国内・2025年10月期]
売上高               200,421百万円(約2,004億円)
総駐車場運営台数      881,545台(月ぎめ・管理受託を含む・期末)

1台あたり売上(1か月) 2,004億円 ÷ 88.2万台 ÷ 12か月 ≒ 約1.9万円(18,946円)
1台あたり売上(1日)   約1.9万円 ÷ 30日 ≒ 約630円

1台が1日に稼ぐのは平均で約630円。東京23区の1時間の料金(738円)にも届きません。もちろん全国の平均なので、料金の安い地方の駐車場も含まれています。それでも、駐車場は「1日じゅう埋まっている」ものではなく、空いている時間のほうが長いのが普通です。駐車場会社の解説では、稼働率(埋まっている時間の割合)は立地にもよりますが2〜3割程度が目安とされています。

検証②:一括借り上げで、家賃はいくら入るのか

一括借り上げで土地の持ち主に入るのは、駐車場の売上ではなく「家賃」です。家賃は駐車場会社の売上の中から払われます。

パーク24の駐車場事業国内のセグメント利益は375億円(2025年10月期)。売上2,004億円に対して**約19%**です。残りの約8割から、土地の家賃、機械の費用、電気代、人件費などが払われています(セグメント利益は全社費用の配分前の数字です)。

家賃そのものは公表された統計がなく、会社がその場所の売上見込みを読んで個別に見積もります。駅前は高く、郊外の住宅地は安くなります。この記事では、郊外の住宅地で1台あたり月1万円と仮定しました。タイムズの平均売上(約1.9万円)の半分以上にあたり、郊外の土地としては甘めの仮定です。

一括借り上げで気をつけたいのは契約の中身です。駐車場会社の解説でも、契約更新時に運営会社から賃料減額の打診が入ることがあること、利用者がシミュレーションどおりに増えないと途中解約されることがあることが書かれています。なお、パーク24の有価証券報告書によると、同社の国内駐車場事業は土地や施設をオーナーから賃貸借契約で借り受ける「サブリース型駐車場」が中心です。

一方で、一括借り上げは土地の持ち主が機械代を出しません。やめられても、土地が空き地に戻るだけで、大きな借金や損は残りにくい方式です。

検証③:自主管理なら、機械代はいくらかかるのか

売上を全部自分のものにしたいなら自主管理です。そのかわり、機械と工事の費用は自分もちです。駐車場会社(エコロパーク)の解説では、30坪・6台のコインパーキングの初期費用は次のように示されています。

項目	目安
アスファルト舗装	40万〜70万円
区画線(6台分)	約6万〜9万円
車止め(12個)	約3.6万〜6万円
機械一式(ロック板・精算機・看板・照明など)	約130万〜200万円
合計の目安	約190万〜240万円
運営費(電気代・保守・集金など)	月1万〜2万円程度

仮に、この6台がタイムズの平均並み(1台月約1.9万円)に売れたとして、初期費用の回収期間を計算しました。

売上        1.9万円 × 6台 = 月約11.4万円
運営費      月約1.5万円(1万〜2万円の中間)
残り        月約9.9万円
初期費用    約215万円(190万〜240万円の中間)÷ 9.9万円 ≒ 約22か月(約2年)
※固定資産税・所得税、機械の償却資産税は含まない

平均並みに売れれば、約2年で機械代を取り返せる計算です。ただし、郊外の住宅地で全国平均並みに埋まるかどうかは、やってみないとわかりません。お客さんが来なくても運営費は毎月出ていき、集金・清掃・トラブル対応も自分の仕事になります。自主管理は「不労」ではなく、立派な事業です。

検証④:家を壊して駐車場にすると、固定資産税はどうなるか

土地には毎年固定資産税(標準税率1.4%)がかかり、市街化区域では都市計画税(制限税率0.3%)もかかります。

家が建っている土地(住宅用地)には、税金を計算するもとの金額(課税標準)を小さくする住宅用地の特例があります(総務省)。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地(200㎡以下の部分)	評価額 × 1/6	評価額 × 1/3
一般住宅用地(200㎡を超える部分)	評価額 × 1/3	評価額 × 2/3

駐車場は住むための土地ではないので、この特例は使えません。住宅用地以外の宅地などは「商業地等」として扱われ、課税標準は評価額の70%が上限になります(負担調整措置により、それより低くなる場合もあります)。

固定資産税評価額1,000万円・約100㎡(30坪)の土地で計算すると、次のとおりです(都市計画税0.3%・商業地等は上限の70%で計算)。

	家が建っている時	駐車場にした時
固定資産税	1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約2.3万円	1,000万円 × 70% × 1.4% = 9.8万円
都市計画税	1,000万円 × 1/3 × 0.3% = 1万円	1,000万円 × 70% × 0.3% = 2.1万円
合計(1年)	約3.3万円	約11.9万円

合計で3倍以上、固定資産税だけを見ると4.2倍です。家を壊して増える税金は年約8.6万円で、6台分の家賃(月6万円)の1か月分を超えます。

逆に、もともと空き地(更地)の土地なら、最初から住宅用地の特例はかかっていないので、駐車場にしても税金は大きくは変わりません。コインパーキングと相性がいいのは、「家を壊して始める土地」より「すでに空き地になっている土地」です。

ちなみに、空き家をそのまま放っておけば安心というわけでもありません。2023年12月に施行された改正空家法では、管理が不十分な空き家(管理不全空家・特定空家)として市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例の対象から外れます(国土交通省)。

また、会社員でも、給与以外の所得(家賃から固定資産税などの経費を引いた残り)が年20万円を超えると確定申告が必要です(国税庁 タックスアンサー No.1900)。

検証⑤:30坪・6台を一括で貸すと、手元にいくら残るか

ここまでの数字で、1か月の手取りを計算しました。前提は、郊外の住宅地の空き家を壊した30坪の土地・6台・一括借り上げで1台月1万円・固定資産税評価額1,000万円・所得税と住民税はもうけの2割(所得税10%+住民税10%)です。

項目	1か月
家賃(1万円 × 6台)	+60,000円
固定資産税・都市計画税(11.9万円 ÷ 12)	−9,917円
所得税・住民税((60,000 − 9,917)× 20%)	−10,017円
手元に残る	40,066円(約4万円)

手元に残るのは月約4万円、1年で約48万円。1台あたりでは月約6,700円です。一括借り上げなら手間はほとんどなく、「何もしないで入るお金」なのは本当です。

ただし、これは家の解体費用を引く前の数字です。また、1台1万円の家賃は郊外としては甘めの仮定で、実際の家賃は立地と会社の見積もりで大きく変わります。

ウワサ格付け:「コインパーキングで不労所得」はBランク

動画では恒例の「ウワサ格付け」で判定しました。5つの軸をそれぞれ5点満点(高いほど、やる人に有利)で採点しています。

軸	点数	理由
再現性	2	土地を持っていないと始まらない。家賃も立地しだい
稼げる額	2	郊外の30坪・6台で月約4万円(甘めの仮定)
始めやすさ	2	一括借り上げなら元手ゼロだが、土地が必要
リスク	3	元手ゼロで損は残りにくい。ただし家を壊すと税金が重く、家賃の減額・解約もある
手間	4	一括で貸せば、ほぼ何もしなくていい
合計	13 / 25	Bランク(11〜14点)

不労所得は本当。でも、土地を持っている人だけの、小さな家賃でした。

これからどうなる

• 土地の値段は上がっている: 国土交通省の2026年地価公示では、全国の全用途平均が前年比**+2.8%**で5年連続の上昇でした
• 来年度は固定資産税の評価替え: 固定資産税の評価額は3年に1度見直されます。次は2027年度。地価が上がった地域では、税金も上がる可能性があります
• 駐車場会社は土地を探している: パーク24は2025年10月期に、タイムズパーキングを1,784件新しく開発しました。車番認証カメラを使った駐車場の拡大も進めています。機械の形が変わると、自主管理の初期費用の相場も変わっていくかもしれません

よくある質問

Q. 一括借り上げの家賃はどうやって決まる?

A. 駐車場会社が、その場所の周辺の駐車場の数や需要から売上を見込んで個別に見積もります。公表された相場の統計はありません。複数の会社に見積もりを取り、賃料改定(減額)や中途解約の条項を確認するのが基本です。

Q. 更地をコインパーキングにしても固定資産税は上がらない?

A. もともと住宅用地の特例がかかっていない更地なら、駐車場にしても税額は大きくは変わりません。ただし自主管理で舗装や機械を自分で持つと、それらは償却資産として別に固定資産税(償却資産税)の対象になる場合があります(課税標準額の合計が150万円未満なら課税されません)。

Q. 1台1万円の家賃は現実的?

A. 立地によります。タイムズの平均売上が1台月約1.9万円なので、平均的な場所なら家賃がその半分前後になることは考えられますが、郊外の住宅地では下回ることも十分にあります。この記事の試算は「甘めの仮定」として見てください。

Q. 駐車場の家賃収入にも確定申告は必要?

A. 会社員の場合、給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が必要です(国税庁 No.1900)。家賃収入から、固定資産税などの経費を引いた金額で考えます。

というわけで——不労所得は本当。ただし「土地がある人の」

一括借り上げのコインパーキングは、たしかにほとんど何もしなくても家賃が入ります。ただ、30坪・6台で手元に残るのは甘めの仮定でも月約4万円。家を壊して始めると固定資産税が大きく増え、家賃も会社の都合で下がることがあります。相性がいいのは、すでに空き地になっている土地を持っている人です。

自宅の空きスペースを貸す話は駐車場シェアの検証、無人で回る別の商売はコインランドリー投資の検証でも扱っています。

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この記事の主な参照データ:パーク24「2025年10月期 決算短信〔日本基準〕(連結)」(2025年12月15日・駐車場事業国内の売上高200,421百万円・セグメント利益37,548百万円・タイムズパーキング19,679件/697,375台・総駐車場運営台数881,545台・新規開発1,784件)/パーク24「有価証券報告書」(2025年1月30日提出・サブリース型駐車場)/The社史「パーク24の沿革」(1991年12月 タイムズ1号・台東区上野)/東京都「東京の物価」令和8年7月分 表7「主要品目の東京都区部小売価格」(駐車料金1時間738円・車庫借料1か月27,549円・総務省 小売物価統計調査)/総務省「固定資産税の概要」(標準税率1.4%・都市計画税の制限税率0.3%・住宅用地特例・商業地等の課税標準の上限70%)/ユアー・パーキング「駐車場経営の固定資産税」(住宅用地と駐車場の税額比較・4.2倍)/東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」(負担調整措置)/国土交通省「令和8年地価公示」(2026年3月17日・全用途平均+2.8%)/国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」(2023年12月13日施行・勧告による住宅用地特例の解除)/エコロパーク「コインパーキング経営の初期費用」(30坪・6台の初期費用・運営費)/ユアー・パーキング「コインパーキングの賃料」(契約更新時の賃料減額)/manage-coinparking.com「コインパーキング経営の一括借り上げの賃料相場を調査」(途中解約)/稼働率2〜3割は駐車場会社各社の解説記事の目安/国税庁 タックスアンサー No.1900/1台あたり売上・回収期間・税額・手取りは上記の数字からの試算(郊外30坪・6台・家賃1台月1万円・評価額1,000万円・税率2割は仮定)